Slovenský trh industrialu v Q2 2026: utlmený dopyt, nová metodika a stabilizované nájomné

Zmena metodológie a celková ponuka

Od prvého štvrťroka 2026 Industrial Research Forum upravilo metodológiu zberu a reportovania dát. Po novom sleduje aj projekty v stave shell & core, teda priestory v stave holopriestorov v projektoch, ktoré sú dokončené, ale ešte nie sú skolaudované. Tieto projekty predtým spadali do priestorov vo výstavbe a po novom budú v samostatnej kategórii. Nová metodika zahŕňa reportovanie celkovej plochy a miery neobsadenosti bez projektov v stave shell & core, ako aj s ich započítaním.

Celková plocha moderných priemyselných priestorov triedy A dosiahla 4,89 milióna m². Zmena metodológie o projekty v stave shell & core znamená, že celková plocha týchto priestorov je aktuálne 76 400 m². Po započítaní priestorov v stave shell & core dosahuje celková plocha 4,97 milióna m², čím sa od druhého kvartálu 2026 rozšíril rozsah evidovanej ponuky o neobsadené, ale dokončené priestory určené na budúci fit-out.

Na trh bolo v Q2 2026 dodaných 25 800 m² v dvoch budovách – 21 300 m² v Mountpark Bratislava na Triblavine a 4 500 m² v CTPark Trnava North priamo v Trnave.

Výstavba a dopyt na trhu

Na konci druhého štvrťroka 2026 prebiehala na Slovensku výstavba celkovo 265 800 m² priemyselných priestorov, čo predstavuje nárast v porovnaní s predošlým kvartálom. Väčšina týchto projektov má plánovaný termín dokončenia v druhej polovici 2026, pričom 37 % (t. j. 98 700 m²) je už vopred zazmluvnených. Najväčší záujem o priestory vo výstavbe prejavujú najmä výrobné spoločnosti z automobilového sektora a logistické spoločnosti (3PL).

Celkový (hrubý) dopyt po priemyselných priestoroch dosiahol v druhom štvrťroku 2026 úroveň 93 400 m², realizovaných prostredníctvom 18 transakcií. Tento objem predstavuje medzikvartálny pokles o 28 % v nadväznosti na výrazne silnejší predchádzajúci kvartál, kde dopyt dosiahol úroveň 128 800 m².

Predprenájmy predstavovali 50 % z celkového dopytu, teda 47 100 m². Renegociácie tvorili 26 700 m², nové nájomné zmluvy 14 400 m², zatiaľ čo 5 100 m² pripadalo na expanzie. Čistý dopyt, teda bez renegociácií zmlúv, dosiahol 66 600 m². Z geografického hľadiska dominoval v rámci dopytu Košický a Bratislavský kraj, najmä okolie Senca. Najvýznamnejšími transakciami boli predprenájom firmy zo sektora automotive (27 000 m²) a predprenájom firmy z 3PL sektora (15 000 m²).

„Aj druhý kvartál potvrdil, že hlavným motorom trhu zostávajú renegociácie existujúcich nájomných zmlúv. Pozitívnym signálom je rastúca aktivita dodávateľských firiem v okolí závodu Volvo pri Košiciach, pričom západné Slovensko naďalej profituje zo silnej základne etablovaných logistických a distribučných spoločností. Očakávame, že viaceré rozpracované transakci sa uzavrú v druhej polovici roka, čo podporí najmä čistý dopyt a podiel nových prenájmov,“ komentuje Štefan Červenák, Senior konzultant na Industriálnom oddelení spoločnosti iO Partners.

Neobsadenosť a výška nájomného

Na konci druhého štvrťroka 2026 dosiahla miera neobsadenosti priemyselných priestorov úroveň 7,80 %, čo predstavuje nárast o 0,08 percentuálneho bodu oproti predchádzajúcemu kvartálu. Ide tak o jednu z najvyšších mier neobsadenosti zaznamenanú za posledných päť rokov. Alternatívna metodika výpočtu miery neobsadenosti, ktorá zahŕňa aj priestory v stave shell & core, dosiahla úroveň 8,78 %. Na trhu je aktuálne k dispozícii približne 381 300 m² voľných priestorov (resp. 436 200 m² vrátane shell & core). Najväčší podiel sa nachádza v Trnavskom kraji (takmer 27 %) a v lokalite Senca (nad 26 %).

Najvyššie dosahované nájomné priemyselných a logistických nehnuteľností (tzv. prime rent) na Slovensku sa v tomto kvartáli stabilizovalo na hodnote 5,30 €/m²/mesiac. Vo vybraných lokalitách sa nájomné pohybuje od 3,80 do 5,30 €/m²/mesiac, v prípade city logistiky v Bratislave až do 6,50 €/m²/mesiac. Nájomné za kancelárske priestory dosahuje 9,00 – 12,50 €/m²/mesiac a priemerné servisné poplatky sa pohybujú okolo 1,00 €/m²/mesiac.