Retail v logistickém parku? P3 ukazuje, jak se mění průmyslový development

Direct Auto v P3 Horní Počernice: stovky aut na jednom místě

V úvodu videopodcastu jsme zmínili projekt realizovaný pro Direct Auto. Nedávno jsme společně navštívili areál P3 v Horních Počernicích, kde dnes Direct Auto působí. Na první pohled jde o netypického nájemce – v logistickém parku provozuje prodej a logistiku vozů, což s sebou nese řadu specifických požadavků.

„Direct Auto je krásný byznysový příběh,“ říká Jan Andrus a dodává, že park byl od začátku budován především pro logistické firmy a výrobu. Pro automobilový retail tedy bylo nutné některé věci řešit jinak. Dodejme, že k tomuto tématu připravujeme samostatné video, takže v našem článku dnes jen krátce.

Přestavba a přizpůsobení areálu: klíčové bylo pochopení potřeb

Samotná hala nebyla původně určená pro prodej aut. Před Direct Auto zde působil prodejce elektroniky, tomu odpovídala i dokumentace a původní účel.

Zásadní byl proto postupný proces:

• otevření diskuze s nájemcem,

• detailní pochopení jeho reálných potřeb,

• hledání cesty, jak využít existující infrastrukturu a současně projekt „překlopit“ do nového režimu.

V praxi velkou část odpovědnosti nesl přímo nájemce – mimo jiné i v oblasti rekolaudace.

Co se dělo uvnitř haly? Minimalizace zásahů do konstrukce

P3 jako dlouhodobý vlastník řeší kromě byznysu i jednu zásadní věc: aby úpravy nájemce nezasáhly konstrukční části budovy a budova zůstala dlouhodobě bezpečná a využitelná.

U Direct Auto se to podařilo mimo jiné díky chytrému a designově zajímavému řešení vnitřního zázemí. Nájemce využil mobilní vestavby inspirované lodními kontejnery, které nejsou pevně spojeny s objektem.

„Lodní kontejner má výhodu, že není pevně spojen s budovou,“ vysvětluje Jan Andrus. Doplnění elektřiny či napojení potřebných technologií už pak nebyl zásadní problém.

Retail Warehouse Model: sklady, kde potkáte běžné zákazníky

P3 u tohoto typu projektů používá pojem Retail Warehouse Model. V praxi jde o kombinaci:

• výdejního místa pro zákazníky,

• skladového provozu v zázemí.

Typickým příkladem je například IKEA, která má v Horních Počernicích výdejní sklad. Zákazník si nakoupí v obchodním domě a do industriálního parku si následně přijede pro zboží.

Aby takový koncept fungoval, musí areál splnit jiné požadavky než klasická logistika:

• snadná orientace,

• označení a vizibilita,

• parkování pro osobní auta,

• zázemí pro veřejnost (toalety, případně základní komfort typu káva apod.).

E-commerce směřuje k výdejním místům i ve skladech

Podobný vývoj je vidět i u e-commerce. Zatímco dříve byly sklady čistě „back-end“ pro balení a expedici, dnes se stále častěji objevuje požadavek:

➡️ sklad + výdejní plocha pro osobní odběr

Dává to smysl. Zákazníci chtějí flexibilitu a část z nich si raději zboží vyzvedne cestou, než čekat doma.

Neplatí to ale pro každého. Některé sklady jedou v takové intenzitě (doslova jako mraveniště), že by provoz pro veřejnost mohl být komplikací.

Kam se bude průmyslový development posouvat?

Budoucnost podle Jana Andruse ovlivní několik trendů:

1) Nedostatek pozemků kolem Prahy

V okolí Prahy ubývá vhodných ploch pro další výstavbu. Tlak na cenu a dostupnost prostor bude pokračovat.

2) Přesuny provozů na „levnější“ lokality

V prémiových lokalitách se nájmy drží vysoko, což některé firmy nutí hledat alternativy. Podle Andruse nejde o „horší“ lokality, ale o lokality, které začnou ekonomicky dávat větší smysl.

3) Rozšiřování perimeteru kolem měst

Firmy chtějí být blízko městům kvůli lidem, ale realita (kolony, dojezdová doba, náklady) postupně posouvá hranici dál a dál.

4) Technologie zefektivní provoz

Některým firmám nové technologie umožní fungovat na menší ploše a s menším počtem lidí. To může ovlivnit poptávku po halách, ale zároveň se mohou uvolněné prostory využít jinak – například pro výrobu.

5) Nová vlna výroby z Asie a přesuny z Německa

Jan Andrus zmiňuje, že vidí rostoucí zájem firem z Asie (nejen Číny) o výrobu v České republice a také případy, kdy firmy zavírají výrobu v Německu a přesouvají ji sem. Jde o trend, který se může v čase opět obrátit, ale momentálně je znatelný.

Vývoj cen: stagnace v top lokalitách, korekce v regionech

Z pohledu trhu Jan Andrus popisuje aktuální situaci tak, že:

• v prémiových lokalitách ceny spíše stagnují,

• v regionech došlo k mírnému poklesu (cenová korekce).

Neočekává ale, že by pokles pokračoval výrazněji. Důvodem jsou omezené pozemky a náklady na výstavbu, které zůstávají vysoko.

Zahraniční investoři (Tchaj-wan, Jižní Korea): jiné otázky, jiné potřeby

Zajímavým tématem rozhovoru byla i spolupráce se zahraničními klienty. Ti často přicházejí s úplně jinými dotazy než lokální firmy – kromě standardních business parametrů se ptají i na věci spojené s životem a fungováním v ČR.

Například:

• zda je běžná výše nájmu bydlení,

• jak funguje přesměrování pošty,

• proč trvá povolovací proces několik měsíců,

• jestli je „normální“ čekat na stavební povolení tak dlouho.

P3 pak často funguje nejen jako pronajímatel, ale i jako partner, který zahraničnímu týmu pomáhá s adaptací.

Rok 2026: opatrný optimismus a důvěra v nájemce

Na závěr rozhovoru Jan Andrus hodnotí výhled pro rok 2026 pozitivně. Přeje si hlavně stabilitu a úspěšné fungování klientů.

Zároveň zdůrazňuje jednu věc, které si za své roky v P3 všiml opakovaně:

✅ firmy umí být mimořádně flexibilní a vynalézavé, i když trh není jednoduchý.

A právě tato schopnost adaptace je podle něj důvodem, proč věří, že trh bude i další období zvládat.

Jan Andrus, P3 Logistic Parks.

Sledujte celý videopodcast Logistika.Tv

Hostem byl Jan Andrus (P3 Logistic Parks) a tématem byl průmyslový development, retail v logistických parcích a budoucnost skladových ploch v Česku i zahraničí.

🎥 Celý rozhovor najdete ve videu na Logistika.Tv (klikněte do horní fotografie u článku).