Ondřej Hráský se do světa industriálního developmentu dostal před zhruba devíti lety. Původně působil v oblasti retailového real estate, ale chtěl se posunout dál. Jeho profesní cesta nakonec vedla do severní Itálie, kde začal realizovat své první projekty pro společnost Amazon.
„Moje úplně první velká realizace bylo robotické centrum pro Amazon nedaleko Turína,“ vzpomíná. Právě Amazon se podle něj jeho profesním životem v oblasti industriálního developmentu prolíná prakticky od začátku. Později se k obdobnému typu projektu dostal i v České republice, konkrétně v Kojetíně.
Podle Hráského jsou amazonské projekty mimořádně náročné, ale zároveň velmi zajímavé. „Je to klient s velkými specifiky, ať už jde o samotné budovy, nebo o řízení projektů a jejich přípravu. Na jednu stranu je to velmi dynamické, na druhou v některých aspektech hodně rigidní. Pro člověka, který takový projekt řídí, je to ale nesmírně zajímavá zkušenost,“ říká.
V Česku zatím bez podobně velkého e-commerce projektu
Ačkoliv P3 působí v České republice velmi aktivně, podobně rozsáhlý e-commerce projekt, jakým je například robotické centrum Amazonu, zde zatím podle Hráského ve svém portfoliu nemá. Tuzemský trh je v tomto směru přece jen jiný.
„E-commerce v Česku máme, ale ne v takovém rozsahu, jaký představuje Amazon. Speciální technologie a vyšší míra automatizace se u nás zatím objevují spíše v podobě systémů typu AutoStore,“ popisuje.
P3 se podle něj soustředí především na haly šité na míru konkrétním klientům, takzvané build-to-suit projekty. Ty jsou typické zejména pro výrobní firmy nebo firmy se specifickým provozem. Přesto se společnost snaží i tyto objekty koncipovat tak, aby měly do budoucna širší využití.
Výstavba je až třešnička na dortu
Pozice šéfa výstavby podle Hráského rozhodně neznamená pouze dohled nad samotnou realizací stavby. Ve skutečnosti je klíčová zejména dlouhá příprava.
„Výstavba je ve směs jen třešnička na dortu. Největší kus práce je potřeba odvést mnohem dřív – při akvizici pozemku, přípravě území, povolovacích procesech a posunutí projektu do fáze, kdy se na něm vůbec dá stavět,“ vysvětluje.
Součástí jeho agendy je tak nejen samotná výstavba, ale i komunikace s úřady, koordinace příprav a také jednání s municipalitami. Právě v této oblasti vidí zásadní těžiště své práce.
„Hodně se soustředím na komunikaci s municipalitami, se starosty a obecně na vztahy v území. Když jsou ty vazby otevřené, férové a dlouhodobé, velmi to pomáhá celému projektu,“ říká Ondřej Hráský.
Důležitá je otevřenost vůči municipalitám
Povolovací procesy podle něj sice stále trvají dlouho, ale v poslední době vnímá určitý posun k lepšímu. Velkou roli však nehraje jen samotná administrativa, ale i kvalita vztahů s obcemi a městy, na jejichž území parky vznikají.
„Myslím si, že hodně práce je dobré odvádět právě s municipalitami. Mít těsné a pevné vazby, průběžnou komunikaci a především otevřenost a férovost. Co si domluvíme, to také zrealizujeme,“ zdůrazňuje.
Zatímco úřady se podle něj soustředí především na soulad stavby s technickými normami, požární bezpečností nebo hygienickými požadavky, municipalitám jde často hlavně o dopravní obslužnost a fungování parku ve vztahu k okolí.
Jako konkrétní příklad uvádí Ostravu, kde P3 řeší zavedení městské autobusové linky přímo do parku. „Je to diskuze s městem, s dopravním podnikem, práce na grafikonu. I to ukazuje, jak pestrý industriální development ve skutečnosti je,“ doplňuje.
Haly musí být připraveny i na budoucnost
Zajímavý je i pohled P3 na samotnou podobu budov. Firma se snaží každou halu stavět co nejuniverzálněji, a to i v případě, že jde o projekt připravený na míru jednomu konkrétnímu nájemci.
„I když stavíme BTS halu pro konkrétního klienta, snažíme se už do konstrukce budovy vnášet technickou připravenost tak, aby se objekt dal po skončení nájmu relativně dobře upravit na logistický standard,“ vysvětluje Hráský.
Důvod je zřejmý. Pokud nájemce po deseti letech park opustí, je pro developera důležité, aby halu mohl bez zásadních komplikací nabídnout dalšímu zájemci. Tím bývají často logistické firmy.
„Dá se říct, že všechny budovy jsou do určité míry univerzální. Některé více, jiné méně. U některých je pak potřeba větší zásah, aby se dostaly do logistického standardu,“ dodává.
Nájemce zajímá doprava, zaměstnanci i cena
Při rozhodování potenciálních nájemců podle Hráského nehraje roli jediný faktor. Důležitý je komplexní mix parametrů, mezi které patří dopravní dostupnost, obslužnost nákladní dopravou, cena i dostupnost pracovní síly.
Zásadní je především množství potenciálních zaměstnanců v dojezdové vzdálenosti. Právě tento aspekt byl v minulých letech pro Českou republiku určitým limitem.
„Ještě relativně nedávno spousta klientů Českou republiku kvůli velmi nízké nezaměstnanosti opouštěla, protože věděli, že tady do hal neseženou zaměstnance. Teď ale vidíme změnu, nezaměstnanost roste a situace se v tomto směru mění,“ naznačuje.
Development jako obor, který spojuje techniku i vztahy
Z rozhovoru s Ondřejem Hráským je patrné, že moderní industriální development dávno není jen technickou disciplínou. Vedle projektového řízení, stavebnictví a technologií vyžaduje také schopnost vyjednávat, budovat vztahy a dlouhodobě pracovat s prostředím, v němž park vzniká.
Právě propojení všech těchto oblastí dělá podle něj z této práce obor, který je náročný, ale zároveň mimořádně zajímavý.
