„Automatizace, nové standardy a boj o pracovní sílu. Český průmyslový trh čeká klíčové roky,“ říkají odborníci z Cushman & Wakefield

Které projekty, na nichž jste se letos podíleli, patří mezi největší? Můžete velmi stručně představit největší z nich a jejich specifika/zajímavosti?

V letošním roce jsme se podíleli na několika velmi zajímavých transakcích. Jednalo se o mix domácích a mezinárodních společností, z nichž některé hledaly nové lokality k přemístění již stávajících lokalit. Impulsy k přemístění byly následující: implementace automatizace, nové standardy hal a ESG, kvalitnější zázemí a kanceláře pro zaměstnance. Nové zahraniční poptávky naopak hledaly především vhodnou lokalitu blízko Německa a zkušenou pracovní sílu v dostatečném množství. Téma dostatečné nabídky pracovní síly rezonuje stále více v rámci poptávek nájemců po průmyslových prostorech.

Kde očekáváte, že se bude v roce až dvou stavět (logistické a výrobní haly kategorie A)? Můžete prozradit něco bližšího k tomu? To jistě bude zajímat všechny dodavatele vybavení skladů…

Aktuálně je v aktivní výstavbě zhruba 1,2 mil. m2 s plánovaným dokončením v letech 2025 až 2026. Ze zkušenosti z předchozích let však víme, že ne všechny plánované projekty se v uvedeném časování dokončí. Developeři v rámci spekulativní výstavby některé projekty, pokud ještě nemají zajištěného nájemce, zakonzervují ve stavu shell & core a s finální podobou projektu počkají na konečného uživatele. Proto je velmi těžké odhadnout, které projekty se dokončí, zahájí výstavbu. Nicméně dle aktuálních statistik největší objem výstavby se nachází v Karlovarském kraji, Středočeském kraji a v Moravskoslezském kraji. Zároveň developeři mají ve svém portfoliu projekty v celkovém objemu přes 2,4 mil. m2, které již mají stavební povolení a jejich výstavba ještě nebyla zahájena. Nejvíce těchto projektů se nachází v Moravskoslezském kraji (přes 600 tisíc m2). Dnes jsou developeři opatrní a do spekulativní výstavby se nepouští, takže lze někdy těžko odhadnout, který z projektů bude letos nebo příští rok zahájen. Letos by se ještě měly zahájit projekty v objemu necelých 200 tisíc m2, zda tomu tak skutečně bude, nebo zda developeři zahájí výstavbu až po předpronájmu svých budoucích prostor lze jen těžko odhadovat. Navíc ještě více než 550 000 m2 se nachází v již zmiňovaném stavu "shell & core".

Videopodcast s Kamilou Breen přinášíme ZDE.

Jaké jsou největší příležitosti a rizika na českém průmyslovém realitním trhu v horizontu 2–5 let?

Rizika vidíme v následujících oblastech:

• Navzdory známkám oživení zůstává poptávka nájemců utlumená. Rozhodovací procesy nájemců se prodlužují, což může negativně ovlivnit rychlost uzavírání obchodů a návratnost investic.
• Trvající geopolitické napětí a zavedení tarifů ze strany americké administrativy ovlivňuje ekonomický vývoj v Evropě. Což zcela jistě vidíme a v budoucích letech zcela jistě ještě uvidíme v dopadech na průmyslový trh. Ať už pozitivně nebo negativně, kdy investoři do průmyslových nemovitostí mohou být opatrnější.

Příležitosti vidíme:

• Zejména ve stabilizaci průmyslového trhu, kdy se poptávka ustálila na úrovni před pandemií. Spekulativně postavené sklady z posledních let se postupně absorbují.
• Díky vyšší neobsazenosti a konkurenci mezi developery mají nájemci možnost vyjednat si lepší podmínky, např. nižší nájemné, flexibilní smlouvy, příspěvky na úpravy prostor.
• dle evropského průzkumu mezi nájemci je Česká republika druhým nejatraktivnějším evropským trhem pro přesun výroby z dálkových lokalit, což může výrazně zvýšit poptávku po průmyslových plochách. (Vynikající poloha, nízké náklady na pracovní sílu a nájemné v porovnání se západní Evropou, dobrá dopravní infrastruktura)

A jaký je zájem zahraničních investorů o trh v ČR a jak se vyvíjí

Český trh vnímán jako stabilní a odolný, což je důvodem, proč si udržuje zájem zahraničních investorů i v době globální nejistoty. Přesto je jejich aktivita v posledních letech nižší. Na začátku roku 2025 americký investiční fond Blackstone koupil portfolio 10 logistických parků od společnosti TPG Real Estate. Jednalo se dokonce o jednu z největších realitních transakcí v Evropě. Tato akvizice potvrzuje rostoucí atraktivitu českého trhu pro globální investory. Další významnou transakcí na průmyslovém trhu byla akvizice Sázava Logistics parku evropským developerem SEGRO, jehož centrála se nachází ve Velké Británii.

Když zahraniční investoři zvažují vstup na trh v ČR, přemýšlejí i o jiných zemích, např. o Polsku nebo Slovensku? A co hraje zpravidla ve prospěch ČR? 

Strategická poloha uprostřed Evropy, stabilní a odolné investiční prostředí (inflace, pokles cen nemovitostí byl mírnější než tomu bylo na západních trzích, což zvyšuje důvěru investorů). Zahraniční investoři preferují prémiové logistické budovy - zejména v okolí Prahy. V neposlední řadě nabízí Česká republika nižší náklady na pracovní sílu a nájemné než je tomu v západní Evropě.

Jak se vyvíjí dostupnost pozemků pro průmyslovou výstavbu? Jsou některé regiony v tomto ohledu výrazně atraktivnější?

Tradiční lokality jako Praha, Plzeň, Brno ztrácejí podíl ve prospěch regionů s lepší dostupností a provozními podmínkami. Výrobní firmy míří stále častěji do severních a západních krajů.

Ceny pozemků pro průmyslovou výstavbu v ČR rostou, zejména kvůli kritickému nedostatku velkých ploch vhodných pro výstavbu hal nad 100 000 m². To zvyšuje atraktivitu brownfieldů a lokalit s již existující infrastrukturou. V okolí Prahy a Brna se ceny pohybují výrazně výše než v regionech jako Karlovarský kraj nebo Jižní Čechy, kde je stále dostupná půda za nižší cenu.

S jakými překážkami se investoři nejčastěji setkávají při vstupu na český trh?

Jednou z největších překážek je neefektivní stavební řízení. Proces získání povolení k výstavbě může trvat i několik let, což odrazuje zejména zahraniční investory. Ve vyhledávaných lokalitách (např. Praha, Plzeň, Brno) je kritický nedostatek velkých pozemků vhodných pro výstavbu hal nad 100 000 m². To omezuje možnosti expanze a zvyšuje ceny. I když se očekává stabilizace úrokových sazeb, investoři stále vnímají rizika spojená s inflací, geopolitikou a vývojem v eurozóně. To vede k opatrnosti při vstupu na trh. V některých regionech je problémem nedostatek pracovníků, zejména v logistice a výrobě. To ovlivňuje rozhodování firem o lokalizaci provozů.

Zaznamenáváte rostoucí poptávku po brownfield projektech? Pokud ano, v jakých regionech?

Poptávka po brownfieldech je konzistentní, a vzhledem k úrovním cen nájmů, je i ekonomicky udržitelná. Bývalé brownfieldy mohou poskytnout prémiové lokality k umístění logistických a výrobních center. V mnoha případech však mají na druhé straně poptávky silnou konkurenci, a to zejména z oblasti bydlení či retailu. Průmysl se tak prosadí zejména v lokalitách, kde je dostatek starých továren, která mohou být konvertovány pro jiné využití. Největší nabízené plochy jsou tak v Moravskoslezském a Ústeckém kraji, kde se po minulá desetiletí soustředil průmysl.

Videopodcast s Jiřím Kristkem si můžete pustit ZDE.